Loading...
Сейчас вы здесь:  Главная  >  Кредиты для физических лиц  >  Ипотека  >  Текущая статья

Предварительный договор купли-продажи в ипотеку: оформление, образец, на что обратить внимание

Автор   /  30.06.2015  /  Нет комментариев

Предварительный договор купли-продажи в ипотекуЗаключение предварительного договора купли-продажи при ипотеке – практика общепринятая. Для банка он становится гарантией того, что сделка все-таки состоится, что заемщик – не мошенник, а покупатель готов терпеть все неудобства, связанные с оформлением ипотеки. Вообще это выгодно всем участникам процесса, так как предварительный договор позволяет:

  • согласовать сторонами основные параметры сделки;
  • вписать все пункты, которые банк считает обязательным, и согласовать их с продавцом;
  • получить гарантию, что квартира не уйдет другому покупателю.

Таким образом, заключение ПДКП позволяет создать запас времени, необходимый для проведения всех процедур, сопровождающих ипотечную сделку. Предварительный договор имеет ту же силу, что и основной. При возникновении проблем он может быть представлен в суд в качестве доказательства, поэтому походить к его заключению следует со всей серьезностью.

В каких случаях целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи?

Заключение предварительного договора купли-продажи при ипотечном кредитовании позволит снизить риск отказа от сделки  как для продавца, так и для покупателя. Понятно, что его оформление повлечет определенные временные и финансовые затраты, поэтому предварительно стоит тщательно оценить необходимость и целесообразность подписания договора. Однако, нередко заключение ДКП является обязательным условием банка, так что отказаться от него не получится при всем желании.

Необходимость заключить предварительный договор возникает обычно в двух случаях. Первый – когда покупатель уже нашел подходящую недвижимость, но еще не получил одобрение банка на сделку. Даже при наличии одобрения на проверку недвижимости на соответствие банковским требованиям может уйти несколько недель. В этом случае заемщик (он же покупатель) получает гарантию, что сделка все-таки состоится, а продавец не сменит его на другого покупателя, не отягощенного отношениями с банком.

Вторая ситуация, при которой желательно заключение предварительного договора – это продажа квартиры, купленной в ипотеку и находящейся в залоге у банка. В данном случае уже продавец заинтересован в том, чтобы покупатель не «ушел» и дождался снятия обременения, которое также может занять некоторое время.

Нередко ПДКП становится не только формальной, но и вполне реальной гарантией совершения сделки, так как может заменить собой договор аванса и обязать одну из сторон внести задаток за недвижимость.

Оформляем предварительный договор правильно

Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, поэтому его оформление лучше доверить профессиональным юристам, которые уберегут от ошибок и обеспечат взаимодействие всех заинтересованных сторон в рамках правового поля. Что обязательно должно содержаться в ПДКП?

  • Информация обо всех сторонах сделки, как физических, так и юридических лицах.
  • Условия договора и точное описание предмета договора (при покупке строящегося жилья сделать это невозможно, поэтому ПДКП обычно заменяют договором долевого участия).
  • Обязательство заключить основной договор и сроки его оформления.

По закону, основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение года после оформления предварительного. Если же этого не произошло, то все обязательства считаются недействительными. Регистрировать предварительный договор купли-продажи в ЕГРП не нужно, а вот заверить у нотариуса имеет смысл. Так документ будет иметь больший вес, в том числе, и при судебных разбирательствах.

Какие пункты попросит включить банк?

Как правило, банковские юристы досконально проверяют все документы по сделке, отслеживая возможные лазейки для мошеннических действий. Нередко они предлагают собственный договор купли-продажи и могут попросить внести в ПДКП некоторые дополнительные пункты. Например, Сбербанк в обязательном порядке требует присутствия следующих пунктов:

  • о порядке расчетов, в частности, что сумма кредита будет перечислена со счета покупателя на счет продавца только после документального подтверждения перехода права собственности на недвижимость к покупателю;
  • о том, что недвижимость после регистрации права собственности переходит в залог банку;
  • об обязательстве покупателя одновременно зарегистрировать право собственности и залог на квартиру;
  • об отказе продавца от прав на недвижимость, в том числе на тот период, пока денежные средства не будут переведены на его счет;
  • об обязательном оформлении закладной в пользу банка.

По сути, банк не является стороной сделки купли-продажи, однако заемщик вынужден согласовывать с ним все условия договора. Случаи, когда предварительный договор заключался без участия  и оценки банком, достаточно редки – рисковать не хочет никто.

Примерный образец ПДКП приводим ниже.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)

г. _______________ «____» ______________ 2015 г.

 

Гр. ________________________________________________, паспорт: серия ________, № ________, выданный ________________________, проживающий по адресу: ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ________________________________________________, паспорт: серия ________, № ________, выданный ________________________, проживающий по адресу: ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Продавцу принадлежит квартира №________, находящаяся по адресу: ________________________________________________, состоящая из ________ жилых комнат общей площадью ________ кв.м., жилой площадью ________ кв.м., квартира расположена на ________ этаже ________-этажного дома.
  2. Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании ________________________________________________, что подтверждается ________________________________________________. Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.
  3. В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются в срок до «___» _____________ 2015 года заключить договор купли-продажи квартиры.
  4. Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере ________ рублей. Указанная сумма состоит из:
    • суммы в размере ________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
    • суммы в размере ________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному ________________________ с ________________________, далее именуемый Банк.
  5. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.
  6. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
  7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ________________________.
  9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
  10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
  13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
  14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________________________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
  15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
  17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
  18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
  19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
  20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

Регистрация:

Почтовый адрес:

Паспорт серия:

Номер:

Выдан:

Кем:

Телефон:Покупатель

Регистрация:

Почтовый адрес:

Паспорт серия:

Номер:

Выдан:

Кем:

Телефон:

ПОДПИСИ СТОРОН

 

Продавец _______________ Покупатель _______________

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>