Loading...
Сейчас вы здесь:  Главная  >  Кредиты для физических лиц  >  Ипотека  >  Текущая статья

Расчет ипотеки: формула, ежемесячные платежи, в случае досрочного погашения

Автор   /  30.06.2015  /  Нет комментариев

расчёт ипотеки
Решаясь на ипотеку, каждый заемщик стремится максимально подготовиться к предстоящим тратам, так сказать, снизить фактор неизвестности, предварительно оценив собственные силы и возможности. Понятно, что наиболее точную, приближенную к реальности информацию, заемщик сможет получить только в банке. Поэтому на этапе, когда решение уже принято, лучше всего попросить банки рассчитать ипотеку по их формулам. Однако, если вы еще только обдумываете возможность получения ипотечного кредита, предварительно оценить свои силы можно более простым способом – воспользовавшись онлайн калькулятором.

Для особо пытливых умов есть формулы расчета ежемесячных платежей по ипотеке.  Для того, чтобы рассчитать ипотеку, нам потребуется срок, сумма, размер первоначального взноса и процентная ставка банка. В результате мы можем определить, одобрит ли банк кредит, ведь по общепринятым стандартам на кредитные платежи должно приходиться не более 40% от дохода заемщика.

Банки используют разные формулы для расчета ипотеки в зависимости от того, какая схема начисления платежей выбрана – аннуитетная или дифференцированная.

Дифференцированный или аннуитетный платеж?

Аннуитетные платежи – это платежи, одинаковые в течение всего срока кредитования. Если в графике указан ежемесячный платеж 15 000, то их вы и будете платить до конца (естественно, если не будет досрочных погашений или штрафов). Проценты начисляются на остаток долга и делятся на платежные периоды. При этом внутри самого платежа соотношение процентов и основного долга постепенно меняется: если в начале вы гасите практически одни проценты (из наших 15 000 рублей — 13 000 может уходить на них), то в конце срока ситуация меняется на противоположную: процентов практически нет, и все деньги уходят в погашение основного долга.

При использовании дифференцированной схемы проценты начисляются не сразу на всю сумму, а ежемесячно на остаток основного долга. Он же, в свою очередь, уменьшается равными частями, к примеру, каждый месяц на 10 000 рублей. Таким образом, в начале выплат заемщик вынужден отдавать банку крупные суммы (ведь остаток основного долга, на который начисляются проценты, большой), постепенно они снижаются до минимума. То есть каждый месяц вы будете платить все меньше и меньше.

В настоящее время банки постепенно отказываются от дифференцированных схем расчета ежемесячных платежей. Они не слишком выгодны банкам,  и просто неудобны большинству заемщиков, несмотря на то, что конечная переплата при использовании такой схемы значительно ниже.  Если сравнивать аннуитет и дифференцированную схему, нельзя не отметить и такой нюанс: с каждым годом деньги дешевеют, поэтому при аннуитетной схеме вы с каждым разом будете отдавать все более «маловесную» сумму. При дифференцированной схеме приходится платить крупные суммы «дорогими» рублями в самом начале ипотеки, и небольшие суммы – «дешевыми» рублями в конце.

Формула расчета ипотечного платежа

При аннуитетном графике используется формула

X=(S*p)/(1-(1+p)^(1-m)), где S — сумма кредита, p — 1/12 годовой процентной ставки, m — срок кредита в месяцах. В результате получаем размер ежемесячного платежа.

При дифференцированном графике формула выглядит иначе:

Х=(Осз/м)+(Осз*р*д)/Дг, где Осз – остаток ссудной задолженности на дату расчета, м – количество месяцев, р – процентная ставка по кредиту, д – количество дней в расчетном месяце, Дг – количество дней в году.

Используя данные формулы, можно легко посчитать размер ежемесячного платежа. Для того, чтобы вычислить переплату по процентам, достаточно умножить полученный результат на количество месяцев кредитования и вычесть из полученного результата первоначальную сумму кредита.

Расчет ипотеки «с отклонением от графика»: досрочное погашение

При расчетах с отклонениями от графика все зависит от конкретного банка и его внутренней политики.  Еще несколько лет назад досрочное погашение означало дополнительные траты – практически все банки начисляли штрафы, брали комиссии и ограничивали минимальный размер дополнительного взноса.  В настоящее время законодательно отменены комиссии банков за досрочное погашение кредитов, также не существует ограничений по срокам внесения допвзносов. То есть расходы заемщика должны сократиться после досрочного погашения. Вопрос в том, насколько они уменьшатся и выгодно ли это заемщику.

Первое, о чем следует помнить – при досрочном погашении сокращается только основной долг. Если банк предлагает внести крупную сумму, а потом вычитает из нее ежемесячные платежи по графику – это не досрочное погашение, а банк явно стремится нажиться на неграмотном заемщике. Уменьшение размера основного долга влечет за собой сокращение процентов, ведь они начисляются на остаток ссудной задолженности. Как это происходит?

Банки предлагают два варианта пересчета ипотеки при досрочном погашении: либо уменьшение срока кредитования, либо сокращение ежемесячного платежа. В настоящее время с успехом используются обе схемы.  В первом случае ежемесячный платеж остается неизменным, а срок сокращается пропорционально уменьшению суммы основного долга (в пересчете на дни). Во втором случае проценты начисляются на сумму за вычетом дополнительного взноса. Например, при остатке ссудной задолженности в 1 миллион рублей и дополнительном взносе 200 тысяч, в следующем после частичного досрочного погашения платежном периоде проценты будут начислены на 800 тысяч, а не на 1 000 000. Соответственно, уменьшается выплата и по основному долгу, и по процентам.

Досрочное погашение ипотеки производится по письменному заявлению заемщика. В некоторых случаях банки ограничивают срок подачи такого заявления. Например, в Юникредитбанке его необходимо написать за 30 дней до даты планируемого погашения.  В подавляющем большинстве случаев дополнительный взнос списывается в дату очередного платежа. Некоторые банки ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Например, в Райффайзенбанке минимальный дополнительный взнос по ипотеке равен 10 000 рублей. После погашения заемщику обязаны выдать новый график платежей.

При полном досрочном погашении пересчитываются только проценты – пропорционально фактическому сроку использования кредита. Сумма рассчитывается на дату погашения и внести ее стоит в тот же день – на следующий день она уже увеличится за счет процентов.

Следует помнить, что при досрочном погашении все сопутствующие траты не изменятся. Вам, скорее всего, не вернут страховку и не компенсируют иные траты. Да, некоторые банки готовы вернуть часть страховки при досрочном погашении за вычетом «фактически понесенных расходов», которые могут достигать 90% от уплаченной суммы. Но для заемщика пара тысяч рублей при полном погашении кредита обычно роли не играет.

Как изменится ежемесячный платеж при просрочке платежа по ипотеке?

При нарушении заемщиком условий договора банк имеет полное право начислить штрафы. Некоторые банки исчисляют их в процентах от просроченного платежа (обычно это 0,1-0,3% в день), другие же рассчитывают их в твердых суммах. Ответственность сторон всегда прописывается в договоре.

Таким образом, при просрочке платежа заемщик обязан полностью внести ежемесячный платеж согласно графику  плюс оплатить штрафы и пени. Размер штрафа меняется ежедневно, поэтому полную сумму к погашению на конкретную дату следует уточнять в банке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>