Loading...
Сейчас вы здесь:  Главная  >  Кредиты для физических лиц  >  Ипотека  >  Текущая статья

Покупка квартиры с обременением ипотекой: условия и нюансы

Автор   /  30.06.2015  /  Нет комментариев

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?Многие квартиры в настоящее время покупаются с использованием кредитных средств. Соответственно, и продажа квартир с обременением в виде ипотеки – отнюдь не редкость. Ситуация часто усугубляется еще и тем, что покупатель также берет кредит на покупку квартиры. В итоге выстраиваются сложные цепочки из покупателей, продавцов, банков и страховых компаний. На самом деле, покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, это отработанная процедура. Просто стоит учитывать некоторые специфические особенности процесса.

Преимущества и недостатки покупки ипотечных квартир

Основное преимущество такой покупки – более низкая стоимость квартиры по сравнению с другими предложениями на рынке. Ипотека, как ни крути, это отягчающее обстоятельство, которое снижает привлекательность недвижимости. Если срочность продажи для продавца – решающий фактор, то можно рассчитывать на очень и очень хорошую скидку.

Кроме того, ипотечная квартира гарантированно проверена банковскими юристами на предмет юридической чистоты, ликвидна и не имеет дополнительных обременений. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости с ипотекой.

С другой стороны, покупка заложенной квартиры предполагает значительное увеличение затрат другого толка – временных и моральных. Такие сделки кажутся достаточно рискованными для покупателя, к тому же предстоит нанести не один визит в банк, регистрационную палату и к нотариусу, так как покупка квартиры с участием банка требует заключения дополнительных соглашений, в частности, предварительного договора купли-продажи.

Еще один недостаток – высокий риск для покупателя при расчетах с продавцом. Всегда есть вероятность, что, после погашения ипотеки покупателем, продавец откажется от сделки. Соответственно, возвращать свои деньги придется через суд. Более защищены в этом плане покупатели, получающие банковский кредит на квартиру.

Схемы покупки ипотечных квартир

На практике используется всего три схемы продажи квартир, находящихся в залоге у кредитных организаций. Стандартной практикой при этом является заключение предварительного договора купли-продажи. Таким простым способом и покупатель и продавец могут обезопасить себя от отказа от сделки после внесения задатка.

Схема 1 — самая распространенная. Покупатель гасит ипотеку продавца путем внесения полной суммы задолженности на ссудный счет.  Продавец получает закладную и самостоятельно снимает обременение. После регистрации договора купли-продажи покупатель передает ему оставшуюся часть платы за квартиру.

Схема 2 — самая безопасная. Сделка проводится при непосредственном участии банка. В принципе, она мало чем отличается от первой схемы, только всеми «бумажными» делами занимается банк, а не продавец квартиры. В этом случае сумма на погашение ипотеки закладывается в одну банковскую ячейку, а остаток – в другую. Банк сам снимает обременение, далее процесс идет по стандартной схеме. Остаток средств продавец также получает после регистрации договора, из депозитарной ячейки банка.

Схема 3 — самая сложная. В этом случае производится продажа не недвижимости, находящейся в залоге у банка, а обязательств по ипотечному кредиту. Кредитный договор переоформляется на нового собственника жилья, при этом квартира все также находится в залоге у банка. Схема используется достаточно редко, так как покупателю в большинстве случаев не выгодна покупка кредита, да и условия предоставления займа могут его не устраивать. К тому же, приходится отдельно оговаривать размер компенсации продавцу. Использование данной схемы актуально, если у покупателя недостаточно собственных средств и он планирует использовать заемные.  Есть  и еще одна проблема – банк должен одобрить нового заемщика, а это происходит далеко не всегда.

Особенности покупки недвижимости с обременением

Вообще квартира, находящаяся в ипотеке у банка – это достаточно хороший вариант. Банк тщательно следит за соблюдением всех формальностей, поэтому напороться на мошенников шансы не велики. Однако, стоит соблюсти ряд предосторожностей, чтобы не оказаться без квартиры и без денег:

  • обязательно поставить в известность банк и получить его разрешение на сделку;
  • тщательно проверить квартиру на предмет юридической чистоты (в первую очередь, покупателя должны интересовать наличие других обременений и наличие лиц, имеющих право проживания в квартире);
  • расчеты с продавцом ведем либо посредством банка, либо наличными, но с получением расписок за каждую сумму;
  • необходимо также проверить, не использовались ли средства МСК при получении ипотеки (если это так, то заемщик обязан наделить долями всех членов своей семьи после снятия обременения, а это требование может повлечь массу проблем для покупателя) – сделать это можно через банк;
  • обязательно следует оговорить, на каких условиях будет снят залог (до или после заключения договора купли-продажи), в идеале, следует прописать этот момент в предварительном соглашении.

Покупая квартиру с обременением в виде ипотеки, всегда следует иметь в виду, что в процессе участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк. Поэтому все условия сделки оговариваются и согласовываются письменно всеми участниками мероприятия.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>